• 0
이용후기
동탄역 헤리움 센트럴타이트한 사무실 시장에 맞서기 위한 3가지 필수 단계
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 50
2021-11-28
ShutterstockShutterstockCommercial 부동산 투자자들은 시장이 바뀌기 전에 인수 파이프라인을 채우기 위해 경쟁하고 있습니다. 그러나 팀이 부동산에 입찰하기 위해 전국을 돌아다니다 보면 부동산 거래에 관한 냉정한 사실을 간과할 수 있습니다. 속도가 빠를수록 장래의 인수와 관련된 문제를 찾아내기가 더 어려워질 수 있습니다. 최악의 시나동탄역 헤리움 센트럴리오에서 구매자는 마감 문서의 잉크가 마른 후에야 큰 문제에 대해 알게 됩니다. 어떻게 견실한 시장이 실사 품질에 하향 압력을 가할 수 있습니까? 부진한 환경에서 판매자 부가 가치 쇼핑 센터 또는 다가구 부동산은 입찰자를 찾는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 따라서 이해 당사자가 나타나면 판매자는 구매자에게 충분한 시간을 주어 철저한 실사 프로세스를 수행할 수 있습니다. 판매자가 경쟁력 있는 가격을 지불할 의사가 있는 여러 구혼자가 있을 수 있지만 자산에 대한 경쟁이 가열될 때. 한 입찰자가 실사를 위해 45일을 요구하고 다른 입찰자가 15일 또는 20일의 짧은 프로세스에 만족하는 경우 다른 모든 조건은 동일합니다. 이것이 투자자들이 때때로 "신속한" 실사를 추진하는 이유 중 일부입니다. 경쟁 압력은 또한 프로세스의 리소스 가용성에 영향을 줄 수 있습니다. 인수 팀이 여러 대상을 찾고 입찰하느라 바쁠 때 각 자산과 관련된 서류 더미를 자세히 살펴볼 시간이 적습니다. 이러한 수준의 위험은 이전 시대. 그러나 오늘날의 부동산 시장은 부가가치 창출에 중점을 두고 있으며 소매업 및 기타 부문에서 만연한 혼란이 특징입니다. 적은 마진과 높은 수준의 불확실성 속에서 일부 임차인과 자산이 실사 권리를 얻는 것은 필수적입니다. 이 프로세스는 문서가 제자리에 있는지 여부에 대한 "상자 확인" 이상을 포함해야 합니다. 오히려 실사는 부동산의 재무 공급업체 계약 공동 임대 조항에 대해 어려운 질문을 하는 전문가와 함께 조사 품질을 가져야 합니다. CAM(Common Area Maintenance) 조정 등에 대해 질문합니다. 상대적으로 표면적 평가를 기반으로 인수가 진행되면 나쁜 일이 발생할 수 있습니다. 대조적으로 견고한 실사 프로세스는 투자자에게 자신의 결정에 대한 확신을 줄 수 있습니다. 우리 회사의 실사 팀의 최근 경험에서 가져온 몇 가지 예를 고려하십시오. 작년에 어려움을 겪고 있는 다가구 부동산의 판매자는 잠재 구매자에게 12개월 전의 매출 채권 문서를 제공했습니다. 동탄역 헤리움 센트럴대적으로 표면적 평가를 기반으로 인수가 진행되면 나쁜 일이 발생할 수 있습니다. 대조적으로 견고한 실사 프로세스는 투자자에게 자신의 결정에 대한 확신을 줄 수 있습니다. 우리 회사의 실사 팀의 최근 경험에서 가져온 몇 가지 예를 고려하십시오. 작년에 어려움을 겪고 있는 다가구 부동산의 판매자는 잠재 구매자에게 12개월 전의 매출 채권 문서를 제공했습니다. 표면적으로는 모든 것이 좋아 보였다. 그러나 잠재 구매자를 대표할 때 우리는 36개월의 문서화를 요구했습니다. 이 조사를 통해 많은 세입자가 임대료를 내지 않고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 판매자가 처음에 제시한 흰색 문서에서 중요한 세부 사항이 누락되었습니다. 이러한 미수금 임대료는 1년 동안 총 $236000입니다. 같은 맥락에서 다른 다가구 거래의 판매자는 손익 계산서와 총계정원장을 제출했는데, 얕은 실사 과정에서 시간에 쫓기는 구매자가 수락했을 수도 있다는 내용이었습니다. 그러나 은행 거래 명세서와 해당 문서를 교차 확인했을 때 중요한 사실이 드러났습니다. 판매자는 징수된 적이 없는 임대료를 "지불"한 것으로 기록하고 있었습니다. 이 과정에서 나타나는 몇 가지 문제는 직관적이지 않을 수 있습니다. 2016년 사무실 거래에서 판매자는 조경 유지 관리 및 기타 공급업체와 서비스 계약을 체결했습니다. 기술적으로 문서에 문제가 있는 것은 없었습니다. 그러나 우리는 계약이 실제로 시장 요율과 일치하는지 의문을 제기했습니다. 대답은 단호한 아니오였습니다. 사실 그 주인은 천문학적인 금액을 지불함으로써 몇몇 사업 동료들을 돕고 있었습니다. 이러한 계약은 양도가 가능했기 때문에 무의식적으로 구매자는 계약 기간 동안 이러한 감당할 수 없는 요율을 지불해야 했습니다. 보다 일반적인 상황은 정확히 반대 상황에 달려 있습니다. 대규모 사무실 프로젝트의 판매자가 계약상 5년 기간 동안 유지 관리 비용으로 월 $30000를 지불해야 한다고 가정합니다. 이 양도 가능한 계약을 구매자에게 제시할 때 판매자는 계약이 6개월 동안 미지급 상태임을 설명하지 않습니다. 새 소유주는 공급업체로부터 상당히 불쾌한 전화를 받을 가능성이 있습니다. "우리는 빚진 180000달러를 지불할 때까지 이 건물에 대한 유지 관리를 수행하지 않을 것입니다." 올바른 문서를 위해. 종종 팀은 분석을 시작하기에 충분한 정보를 수집하기 위해 거대한 물류 문제를 극복해야 합니다. 예를 들어 2014년에 당사의 실사 전문가는 판매 예정인 관리자의 사무실에서 제공되는 사무용 산업 자산에 대한 중요한 정보를 수집하는 데 몇 시간을 보냈습니다. 판매자는 문자 그대로 1980년대에 제작된 컴퓨터를 사용하여 거의 읽을 수 없는 디지털 이미지로 저장된 총계정원장 문서와 함께 자체 회계 "시스템"을 우연히 조합했습니다. 또 다른 경우에는 쇼핑 센터 판매자가 10년이 넘은 임대 계약서를 팀에 제출했습니다. 소매업의 변화 속도를 고려할 때 초록은 쓸모가 없었습니다. 우리 회사는 읽기 쉬운 최신 초록을 만들기 위해 모든 세입자 임대를 분석하는 힘들지만 필수적인 작업을 맡았습니다. 주요 임대 내용에 대한 이러한 요약은 공동 임대 조항 임대료 임시 상환 등에 대한 구매자의 비교 데이터를 산출했습니다. 실사는 아마도 투자자들이 최대한 주의를 기울일 수 없을 때, 즉 시장이 호황일 때 가장 중요할 것입니다. 그러나 이 과정을 전심으로 조사하는 정신으로 접근하면 긴급한 질문에 답하는 데 도움이 될 수 있습니다. 경제가 급락할 경우 이 자산은 어떻게 버틸까요? 여기서 문제는 실사가 인수 팀의 핵심 역량이 아니라는 것입니다. 마찬가지로 사내 자산 관리자와 회계사는 이미 정규직으로 일하고 있습니다. 실사에 정당성을 부여하는 한 가지 방법은 무엇입니까? 전문가를 고용하여 서류를 철저히 조사하면 위험이 표면으로 드러나고 숨겨진 가치가 드러납니다. Forbes Real Estate Council은 부동산 업계 경영진을 위한 초대 전용 커뮤니티입니다. 자격이 있습니까?CREModels 부동산 금융 모델링 실사 및 기술 컨설팅의 Mike Harris 전무 이사. 여기에서 Mike Harris의 전체 임원 프로필을 읽어보세요.… 더 알아보기 CREModels 부동산 금융 모델링 실사 및 기술 컨설팅의 전무 이사. 여기에서 Mike Harris의 전체 임원 프로필을 읽어보십시오.
  • 장점 :
  • 단점 :
  • 도파미님의 리뷰가 도움에 되셨습니까? 확인
카카오 인스타그램 페이스북 블로그

회사소개   |   개인정보취급방침   |   이용약관   |   이용안내

주식회사 라비오텍 rabiotech Co.,LTd.
서울특별시 성북구 정릉로10길 127 (정릉동) 2층
사무실(대표) : 1588-8320   대표자명:전용철
사업자등록번호 : 113-86-44934   통신판매신고번호 : 제2016-서울성북-1150호
개인정보관리책임자 : 장경진   E-mail : rabiotech1230@naver.com
Copyright(C) 2015 RABIOTECH CO., Ltd. All Rights Reserved.