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상업용 부동산에 대한 성공적인 수동 투자의 세 가지 열쇠
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 17
2021-10-31
민간 투자 환경은 엄청난 성장을 경험하고 있으며 수동 상업용 부동산(CRE) 투자에 대한 직접 액세스에 대한 투자자 수요가 폭발하고 있습니다. 투자자들은 대체 자산에 대한 노출의 이점을 보고 있으며 상업용 부동산이 선호 자산 클래스로 선두를 달리고 있습니다. 우주. 여기에서 분석해야 할 많은 요소가 있지만 거래를 평가할 때 고려해야 할 세 가지:1. 후원 양주 한강 옥정듀클래스2차"운영자" 또는 "개발자"라고도 하는 후원자는 제안된 자산을 취득하거나 개발하는 회사 또는 CRE 회사입니다. 후원사는 투자자의 수탁자 역할을 하며 자산 사업 계획을 실행하는 책임을 집니다. 후원은 소극적인 투자자라면 누구나 1순위로 고려하는 사항입니다. 모든 후원자가 평등하게 만들어지는 것은 아니며 동급 최고의 그룹을 선택하면 투자자가 거래에서 긍정적인 위치에 놓이도록 하면서 아래쪽 위험을 완화할 수 있습니다. 이유는 다음과 같습니다. 첫 번째 경험이 있거나 "정년"(저희 회사에서 분류) 후원자는 투자자 기대치를 적절하게 설정하는상떼빌 신독산역을 집니다. 후원은 소극적인 투자자라면 누구나 1순위로 고려하는 사항입니다. 모든 후원자가 평등하게 만들어지는 것은 아니며 동급 최고의 그룹을 선택하면 투자자가 거래에서 긍정적인 위치에 놓이도록 하면서 아래쪽 위험을 완화할 수 있습니다. 이유는 다음과 같습니다. 첫 번째 경험이 있거나 "정년"(저희 회사에서 분류) 후원자는 투자자 기대치를 적절하게 설정하는 방법을 알고 있습니다. 일반적으로 가장 경험이 풍부한 사람들은 미래예측 진술과 관련하여 보수주의에 치우칩니다. 그러한 후원자들은 그들이 열심히 유지하려고 노력하는 부러워할 만한 실적을 가지고 있습니다. 경험이 적거나 "신흥" 후원자는 더 낙관적일 수 있으며 따라서 더 장미빛 가정으로 거래를 승인할 수 있습니다. 이는 모든 조건이 동일하고 더 높은 목표 수익으로 변환되어 상당한 투자자 관심을 불러일으킬 수 있습니다. 그러나 후원을 간과하면서 막대한 수익을 쫓는 투자자들은 신흥 후원자가 목표를 놓칠 가능성이 더 높다는 사실을 받아들이고색 금호리첸시아 방법을 알고 있습니다. 일반적으로 가장 경험이 풍부한 사람들은 미래예측 진술과 관련하여 보수주의에 치우칩니다. 그러한 후원자들은 그들이 열심히 유지하려고 노력하는 부러워할 만한 실적을 가지고 있습니다. 경험이 적거나 "신흥" 후원자는 더 낙관적일 수 있으며 따라서 더 장미빛 가정으로 거래를 승인할 수 있습니다. 이는 모든 조건이 동일하고 더 높은 목표 수익으로 변환되어 상당한 투자자 관심을 불러일으킬 수 있습니다. 그러나 후원을 간과하면서 막대한 수익을 쫓는 투자자들은 신흥 후원자가 목표를 놓칠 가능성이 더 높다는 사실을 받아들이고 있습니다. 신흥 후원자가 목표를 놓칠 때 대부분 단순히 그들이 무엇을 모르고 있는지 모르는 문제입니다. 종신 후원자는 과대 약속하고 과소 전달하지 않는 어려운 방법을 종종 배웠습니다. 우리의 경험에 따르면 투자자들은 서로 다른 후원자들의 경험을 비슷하게 보는 것이 현명할 것입니다. 이것은 투자자가 신흥 스폰서를 피해야 한다는 의미가 아닙니다. 경험이 부족한 스폰서가 투자자에게 상당한 수익을 성공적으로 가져다 주는 것을 보았습니다. 투자자는 트레이드오프를 이해해야 합니다.2. BasisBasis 또는 자산의 평방 피트당 전체 가격은 중요한 지표입니다. 부동산의 경쟁력 있는 세트에 비해 매력적인 기반은 부동산이 하위 시장 내에서 수행할 수 있는 위치에 놓이게 합니다. 예를 들어 후원자가 유사한 자산을 취득하기 위해 경쟁자가 지불한 가격에 비해 상대적으로 할인된 가격으로 자산을 취득할 수 있는 경우(일반적으로 10% 이상의 할인이 매력적으로 간주됨) 두 가지 이유로 유리한 위치에 있습이편한세상시티 풍무역고 있습니다. 신흥 후원자가 목표를 놓칠 때 대부분 단순히 그들이 무엇을 모르고 있는지 모르는 문제입니다. 종신 후원자는 과대 약속하고 과소 전달하지 않는 어려운 방법을 종종 배웠습니다. 우리의 경험에 따르면 투자자들은 서로 다른 후원자들의 경험을 비슷하게 보는 것이 현명할 것입니다. 이것은 투자자가 신흥 스폰서를 피해야 한다는 의미가 아닙니다. 경험이 부족한 스폰서가 투자자에게 상당한 수익을 성공적으로 가져다 주는 것을 보았습니다. 투자자는 트레이드오프를 이해해야 합니다.2. BasisBasis 또는 자산의 평방 피트당 전체 가격은 중요한 지표입니다. 부동산의 경쟁력 있는 세트에 비해 매력적인 기반은 부동산이 하위 시장 내에서 수행할 수 있는 위치에 놓이게 합니다. 예를 들어 후원자가 유사한 자산을 취득하기 위해 경쟁자가 지불한 가격에 비해 상대적으로 할인된 가격으로 자산을 취득할 수 있는 경우(일반적으로 10% 이상의 할인이 매력적으로 간주됨) 두 가지 이유로 유리한 위치에 있습니다. 먼저 하방 시나리오에서 자산이 더 낮은 임대료로 수익성 있게 운영될 수 있음을 의미합니다. 다시 말해, 어려운 시장에서 스폰서는 여전히 좁은 수익성 마진을 유지하면서 거래를 성사시키기 위해 임대료를 낮출 수 있습니다. 한편, 더 높은 베이시스 경쟁자들은 손실을 잠그기 때문에 그러한 거래를 할 수 없습니다. 두 번째로 강한 시장에서 낮은 베이시스 부동산은 수요가 강하기 때문에 시장 가격으로 거래의 공정한 몫을 얻을 것입니다. 따라서 시간이 지남에 따라 인수 시 할인이 종종 압축되어 투자자에게 종료 시 추가 상승 여력을 제공합니다.3. 변화하는 시장 변화하는 시장 자산은 주어진 시장이 곧 경험하게 될 변화의 현재 가치를 잘못 책정하고 있기 때문에 현재 가격이 잘못 책정되어 있습니다. 이러한 조건에서 경쟁 세트보다 할인된 가격으로 부동산을 취득하는 것은 불가능하지는 않더라도 어려울 것이며 실제로 스폰서가 프리미엄을 지불해야 할 수도 있습니다. 시장이 변화함에 따라 자산 가치는 시간족한 스폰서가 투자자에게 상당한 수익을 성공적으로 가져다 주는 것을 보았습니다. 투자자는 트레이드오프를 이해해야 합니다.2. BasisBasis 또는 자산의 평방 피트당 전체 가격은 중요한 지표입니다. 부동산의 경쟁력 있는 세트에 비해 매력적인 기반은 부동산이 하위 시장 내에서 수행할 수 있는 위치에 놓이게 합니다. 예를 들어 후원자가 유사한 자산을 취득하기 위해 경쟁자가 지불한 가격에 비해 상대적으로 할인된 가격으로 자산을 취득할 수 있는 경우(일반적으로 10% 이상의 할인이 매력적으로 간주됨) 두 가지 이유로 유리한 위치에 있습니다. 먼저 하방 시나리오에서 자산이 더 낮은 임대료로 수익성 있게 운영될 수 있음을 의미합니다. 다시 말해, 어려운 시장에서 스폰서는 여전히 좁은 수익성 마진을 유지하면서 거래를 성사시키기 위해 임대료를 낮출 수 있습니다. 한편, 더 높은 베이시스 경쟁자들은 손실을 잠그기 때문에 그러한 거래를 할 수 없습니다. 두 번째로 강한 시장에서 낮은 베이시스 부동산은 수요가 강하기 때문에 시장 가격으로 거래의 공정한 몫을 얻을 것입니다. 따라서 시간이 지남에 따라 인수 시 할인이 종종 압축되어 투자자에게 종료 시 추가 상승 여력을 제공합니다.3. 변화하는 시장 변화하는 시장 자산은 주어진 시장이 곧 경험하게 될 변화의 현재 가치를 잘못 책정하고 있기 때문에 현재 가격이 잘못 책정되어 있습니다. 이러한 조건에서 경쟁 세트보다 할인된 가격으로 부동산을 취득하는 것은 불가능하지는 않더라도 어려울 것이며 실제로 스폰서가 프리미엄을 지불해야 할 수도 있습니다. 시장이 변화함에 따라 자산 가치는 시간이 지남에 따라 상향 조정될 것입니다. 아마도 극적으로 조정되어 특정 자산의 후원자와 투자자에게 엄청난 수익을 가져다 줄 것입니다. 내가 아는 후원자의 사례 연구는 이 점을 보여줍니다. 후원자는 대공황 동안 어려움을 겪었지만 이제 성장의 조짐을 보이고 있는 매력적인 제3차 시장에서 다가구 부동산을 구입하고 있었습니다. 2,200만 달러의 인수 가격은 거래가 2,000만 달러에서 2,100만 달러 사이에서 거래되어야 한다는 높은 의견으로 현지 시장 참가자들에 의해 간주되었습니다. 그 대신에 폭발적인 성장이 임박하고 추가 공급이 없는 시장 상황을 내다보고 있었습니다. 시장이 폭발하면 공급은 결국 올 것이지만 모든 자산이 상당히 평가된 후에야 가능합니다. 따라서 후원자는 인입 프리미엄에 대한 인식에 대해 덜 걱정하고 폭발적인 성장이 실현될 경우 하위 시장에서 자산을 획득할 수 없을 가능성에 더 우려했습니다. 자산을 획득한 후 후원자가 예측한 폭발적인 성장이 구체화되었습니다. 스폰서는 유닛 인테리어를 리노베이션하고 임대료를 40% 인상하는 동시에 세입자 기반의 질을 향상시키는 작업을 진행했습니다. 2년 후 이전에 "과대평가된" 자산을 3,800만 달러에 매각했습니다. 거의 30년의 경험을 가진 후원자에게 이 거래는 단일 최대 홈런이 되었습니다. 하위 시장이 현재 거래에 대해 변화하는 시장 프리미엄의 조짐을 보일 때 시장이 기회를 놓칠 것이기 때문에 정당화됩니다. 변화하는 시장의 징후에는 다음이 포함될 수 있습니다. 인구 성장의 스파이크.2. 직업 성장의 스파이크.3. 향후 24개월 이내에 신규 공급 부족.4. 시장의 향후 변화(예: 신규 주요 개발 신규 회사 인프라 개선 편의 시설 등)가 바람직함을 실질적으로 증가시킵니다.5. 폭발적인 성장을 수용하기에는 너무 낮은 공실 수준 . 이 세 가지는 투자자들에게 투자 기회를 평가하고 하방 위험을 헤지하고 다음 홈런 기회를 식별하는 데 도움이 될 수 있는 요소를 식별하는 데 도움이 되는 통찰력을 제공합니다. Forbes Real Estate Council은 부동산 업계 경영진을 위한 초대 전용 커뮤니티입니다. 자격이 있습니까?CrowdStreet의 Ian Formigle최고 투자 책임자로서 회사의 온라인 상업용 부동산 투자 시장을 감독합니다. 여기에서 Ian Formigle의 전체 경영진 프로필을 읽어보세요.… 자세히 알아보기 회사의 온라인 상업용 부동산 투자 시장을 감독하는 CrowdStreet의 최고 투자 책임자. 여기에서 Ian Formigle의 전체 경영진 프로필을 읽어보세요.
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