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부동산 투자자는 경기 침체에서 배웠습니까?
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 57
2021-10-27
Shutterstock 2008년의 대공황은 부동산 투자에서 일자리 수에 이르기까지 우리 사회의 여러 측면에 흔적을 남겼습니다. 거의 10년이 지났지만 우리는 여전히 부진한 경제 성장에서 마침내 경기 침체 이전 수준과 일치하기 시작하는 고용률에 이르기까지 그 유산으로 어려움을 겪고 있습니다. 대공황의 지속적인 심오한 영향을 과소평가하기는 어렵습니다. 그러나강서 더 하이움 많은 사람들에게 이 시간이 고통스러웠지만 특히 투자와 관련된 몇 가지 중요한 교훈을 배웠습니다. 사실 대공황은 나중에 내가 Morgan Stanley를 떠나 GreenOak Real Estate를 만들기 위해 스스로 파업을 하게 된 요인 중 하나였기 때문에 나에게 기회로 판명되었습니다. 금융 상품의 위험 몇 년 전에 나는 앉을 기회가 있었습니다. Privcap 토론에서 RREEF Real Estate의 Todd Henderson 및 Kirkland & Ellis의 Steve Tomlinson과 함께 아래로. 돌이켜보면 우리의 대화청라 한양수자인 디에스틴al Estate를 만들기 위해 스스로 파업을 하게 된 요인 중 하나였기 때문에 나에게 기회로 판명되었습니다. 금융 상품의 위험 몇 년 전에 나는 앉을 기회가 있었습니다. Privcap 토론에서 RREEF Real Estate의 Todd Henderson 및 Kirkland & Ellis의 Steve Tomlinson과 함께 아래로. 돌이켜보면 우리의 대화에서 나를 놀라게 한 것은 위기가 갑자기 찾아온 것이 아니라는 것이었습니다. 사실 돌이켜 보면 훨씬 더 명확한 경고 신호가 많이 있었습니다. 2007년 봄에 저는 유능한 재무 전문가이자 절친한 친구인 Bob Rubin이 주최하는 만찬에 참석했습니다. 회의에서 가장 놀랐던 것은 우리가 대부분의 시간을 이야기하면서 보낸 다양한(그리고 복잡한) 금융 상품이었습니다. 여기에는 구조화 투자 기구(SIV)와 밀접하게 관련된 특수 목적 법인(SPE)이 포함됩니다. 본질적으로 SPE는 껍데기 회사였습니다. SPE는 더 큰 회사와 독립적이라고 가정티오피 오피스텔에서 나를 놀라게 한 것은 위기가 갑자기 찾아온 것이 아니라는 것이었습니다. 사실 돌이켜 보면 훨씬 더 명확한 경고 신호가 많이 있었습니다. 2007년 봄에 저는 유능한 재무 전문가이자 절친한 친구인 Bob Rubin이 주최하는 만찬에 참석했습니다. 회의에서 가장 놀랐던 것은 우리가 대부분의 시간을 이야기하면서 보낸 다양한(그리고 복잡한) 금융 상품이었습니다. 여기에는 구조화 투자 기구(SIV)와 밀접하게 관련된 특수 목적 법인(SPE)이 포함됩니다. 본질적으로 SPE는 껍데기 회사였습니다. SPE는 더 큰 회사와 독립적이라고 가정했지만 실제로는 경영진이 통제했으며 부채(및 손실)를 다른 기업에 전가하는 역할을 했습니다. SIV는 비슷했습니다. 투자자로부터 돈을 빌리고(단기) 서브프라임 모기지와 같은 장기에 투자하는 투자 자산 풀이었습니다. 그들은 단기 부채와 장기 투자 사이의 스프레드로 돈을 벌었습니다. 말할 필요도 없이 저는 주식 투자자로서 이러한 상품의 무모함(및 내재된 복잡성)에 충격을 받았고 우려했습니다. 나는 이런 종류의 금융 공학에 대해 우리 팀과 이야기했지만 우리는 여전히 그 피해가 부동산 자산에 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 결국 우리는 (그리고 여전히) 주식 투자자였으며 아마도 금융 공학이 우리에게 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 그러나 나는 이것이 사실이 아니라는 것을 곧 깨닫게 될 것이고 이러한 금융 상품의 위험을 직접 목격하게 될 것입니다. Todd가 지적했듯이 또 다른 조기 경고 신호는 모기지 담보부 증권을 둘러싼 혼란이었습니다. 이것은 많은 사람들이 기억하는 구로 투웨니퍼스트했지만 실제로는 경영진이 통제했으며 부채(및 손실)를 다른 기업에 전가하는 역할을 했습니다. SIV는 비슷했습니다. 투자자로부터 돈을 빌리고(단기) 서브프라임 모기지와 같은 장기에 투자하는 투자 자산 풀이었습니다. 그들은 단기 부채와 장기 투자 사이의 스프레드로 돈을 벌었습니다. 말할 필요도 없이 저는 주식 투자자로서 이러한 상품의 무모함(및 내재된 복잡성)에 충격을 받았고 우려했습니다. 나는 이런 종류의 금융 공학에 대해 우리 팀과 이야기했지만 우리는 여전히 그 피해가 부동산 자산에 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 결국 우리는 (그리고 여전히) 주식 투자자였으며 아마도 금융 공학이 우리에게 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 그러나 나는 이것이 사실이 아니라는 것을 곧 깨닫게 될 것이고 이러한 금융 상품의 위험을 직접 목격하게 될 것입니다. Todd가 지적했듯이 또 다른 조기 경고 신호는 모기지 담보부 증권을 둘러싼 혼란이었습니다. 이것은 많은 사람들이 기억하는 유동성 부족에서 비롯된 Bear Stearns의 몰락으로 이어졌습니다. Bear 경영진은 2008년 3월 13일 목요일에 그들의 준비금이 본질적으로 고갈되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이는 담보부채에서 서브프라임 모기지담보부증권에 이르기까지 위험한 금융 상품에 지나치게 의존한 결과였습니다. 공공-민간 거래를 멀리하라 불황에서 내가 배운 또 다른 가치 있는 교훈은 이전에 공공 자산이 분사되어 개인 투자자에게 매각되는 공공-민간 거래의 가치였습니다. 불행히도 저는 성공한 개인 간 거래(런던의 카나리 워프 거래)에 한 번만 참여했지만 그 과정에서 과속 방지턱과 딸꾹질이 있었습니다. 더 중요한 것은 자산이 시장과 함께 저조한 성과를 내는 네거티브 알파의 대다수가 공개-비공개 거래에서 발생했다는 것입니다. 대공황은 우리 투자 전략의 일부 결함을 드러냈습니다. 우리는 전형적인 5~7년 부동산 기반 모기지 금융보다는 단기 기업 금융(2~3년)을 사용했습니다. 이러한 유형의 거래에서는 짧은 시간)에 충격을 받았고 우려했습니다. 나는 이런 종류의 금융 공학에 대해 우리 팀과 이야기했지만 우리는 여전히 그 피해가 부동산 자산에 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 결국 우리는 (그리고 여전히) 주식 투자자였으며 아마도 금융 공학이 우리에게 영향을 미치지 않을 것이라고 생각했습니다. 그러나 나는 이것이 사실이 아니라는 것을 곧 깨닫게 될 것이고 이러한 금융 상품의 위험을 직접 목격하게 될 것입니다. Todd가 지적했듯이 또 다른 조기 경고 신호는 모기지 담보부 증권을 둘러싼 혼란이었습니다. 이것은 많은 사람들이 기억하는 유동성 부족에서 비롯된 Bear Stearns의 몰락으로 이어졌습니다. Bear 경영진은 2008년 3월 13일 목요일에 그들의 준비금이 본질적으로 고갈되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이는 담보부채에서 서브프라임 모기지담보부증권에 이르기까지 위험한 금융 상품에 지나치게 의존한 결과였습니다. 공공-민간 거래를 멀리하라 불황에서 내가 배운 또 다른 가치 있는 교훈은 이전에 공공 자산이 분사되어 개인 투자자에게 매각되는 공공-민간 거래의 가치였습니다. 불행히도 저는 성공한 개인 간 거래(런던의 카나리 워프 거래)에 한 번만 참여했지만 그 과정에서 과속 방지턱과 딸꾹질이 있었습니다. 더 중요한 것은 자산이 시장과 함께 저조한 성과를 내는 네거티브 알파의 대다수가 공개-비공개 거래에서 발생했다는 것입니다. 대공황은 우리 투자 전략의 일부 결함을 드러냈습니다. 우리는 전형적인 5~7년 부동산 기반 모기지 금융보다는 단기 기업 금융(2~3년)을 사용했습니다. 이러한 유형의 거래에서는 짧은 시간 내에 충분한 양의 자산을 뒤집을 수 있다고 가정합니다. 불행히도 이 전략은 자금조달 금액보다 자금조달 유형에 훨씬 더 많이 의존합니다. 그리고 경기 침체가 발생했을 때 우리는 세 가지 측면에서 압박을 받았습니다. 처음에는 충격적인 시장 사건(불황)이 있었고, 그 다음에는 사업 계획을 실행할 수 없었고(비핵심 자산을 매각할 수 없었음) 자금 조달의 단기 특성이 있었습니다. 또 다른 추가 변수는 빠르게 하향 조정되고 하락한 임대료입니다. 이는 수익 감소를 의미했습니다. 이것은 엄청난 사건의 폭풍이었지만 돌이켜보면 전략에 대한 모든 것이 잘못되었습니다. 금융 수단으로서의 부동산 무엇보다도 가장 중요한 교훈은 이것이었습니다. 부동산이 금융 수단으로 취급된다면(조작 및 도덕적으로나 법적으로 의심스러운 창조적인 공학) 그러면 남용되고 엄청나게 취약해질 것입니다. 부동산이 처음에 금융 수단이 된 이유 중 일부는 부동산이 비제도적 자산에서 부동산으로 진화하는 것과 관련이 있을 수 있습니다. 기관 자산 클래스. 경기 침체 20년 전에는 부동산 노출 기회가 매우 제한적이었습니다. 2007년까지는 당시 부동산 상품을 고려할 때 분명히 그렇지 않았습니다. 그래도 한 가지는 분명합니다. 우리는 2007년에 비해 자금 조달 측면에서 훨씬 더 신중합니다. 규제가 강화되면서 엔지니어링을 훨씬 더 어렵게 만들었습니다. 마지막 충돌을 일으킨 일종의 위험한 금융 상품입니다. 결과적으로 자본을 구식 방식으로 조달하는 것이 중요합니다. 즉, 투자에서 얻거나 투자자로부터 조달합니다. 어느 쪽이든 우리는 특히 자금 조달과 관련하여 지금 훨씬 더 신중합니다. 궁극적으로 우리가 여전히 회복하고 있는 대공황(앞으로 몇 년 동안 우리 사회와 경제에 막대한 영향을 미칠 가능성이 있음) 부동산 업계의 모든 종류의 전문가를 위한 수업. 우리 팀과 나는 그들이 힘들게 얻은 그대로를 기억합니다. Forbes Real Estate Council은 부동산 업계의 경영진을 위한 초대 전용 커뮤니티입니다. 자격이 있습니까?Sonny KalsiSonny Kalsi는 BentallGreenOak의 글로벌 부동산 투자 및 관리 플랫폼의 CEO입니다. 여기에서 Sonny Kalsi의 전체 경영진 프로필을 읽어보세요.… 자세히 알아보기Sonny Kalsi는 BentallGreenOak 글로벌 부동산 투자 및 관리 플랫폼의 CEO입니다. 여기에서 Sonny Kalsi의 전체 경영진 프로필을 읽어보세요.
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