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이용후기
경기 침체에서 지상 임대는 충분히 활용되지 않는 개발 솔루션입니다
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 20
2021-10-26
Chrysler BuildingAriel Property Advisors 어려운 경제 환경에서 자본은 가장 비싼 자본 형태가 될 수 있습니다. 결과적으로 개발자와 투자자는 종종 높은 수익을 제공하는 자산을 통제할 수 있는 대안을 찾습니다. 상업용 부동산에서 지상 임대는 소유주가 해당 제어를 유지하면서 관련된 모든 당사자에게 유연성을 제공할 수 있는 훌륭한 마포 뉴매드솔루션입니다. 지상 임대(토지 임대라고도 함)는 다음 권리에 대한 임차인과 소유자 간의 계약입니다. 일반적으로 49~99년 동안 장기간 토지를 사용합니다. 이 전략을 사용하면 예를 들어 개발자가 선행 토지 비용을 최소화하고 수익을 창출하는 동시에 토지 소유자가 임대차 계약을 통해 부동산 소유권을 유지할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 이러한 배치는 크라이슬러 빌딩과 같은 몇 가지 유명한 예에서 생각하는 것보다 더 일반적입니다. Cooper Union이 1859년부터 소유한 토지를 임대하고 있는 Lotte New York Pala상떼빌 신독산역 들어 개발자가 선행 토지 비용을 최소화하고 수익을 창출하는 동시에 토지 소유자가 임대차 계약을 통해 부동산 소유권을 유지할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다. 이러한 배치는 크라이슬러 빌딩과 같은 몇 가지 유명한 예에서 생각하는 것보다 더 일반적입니다. Cooper Union이 1859년부터 소유한 토지를 임대하고 있는 Lotte New York Palace와 New York 대교구에서 토지를 임대하는 Lotte New York Palace입니다. 토지 임대 대 매각The Owner's Perspective 장기 지주들은 지난 수십 년 동안 지역 재조정 또는 시장 가치 상승에 영향을 받지만 부동산 플레이어 자신은 아닐 수 있습니다. 마찬가지로 그들은 상당한 양의 귀중한 땅에 앉아 있는 자신을 발견합니다. 이러한 소유자 중 상당수는 처음부터 개발하는 위험과 도전을 피하고 싶어하거나 보다 적극적인 부동산 투자자가 되는 것을 꺼릴 수 있습니다. 개발 프로젝트의 복잡성을 탐색하는 데 경험고색 금호리첸시아ce와 New York 대교구에서 토지를 임대하는 Lotte New York Palace입니다. 토지 임대 대 매각The Owner's Perspective 장기 지주들은 지난 수십 년 동안 지역 재조정 또는 시장 가치 상승에 영향을 받지만 부동산 플레이어 자신은 아닐 수 있습니다. 마찬가지로 그들은 상당한 양의 귀중한 땅에 앉아 있는 자신을 발견합니다. 이러한 소유자 중 상당수는 처음부터 개발하는 위험과 도전을 피하고 싶어하거나 보다 적극적인 부동산 투자자가 되는 것을 꺼릴 수 있습니다. 개발 프로젝트의 복잡성을 탐색하는 데 경험이 부족합니다. 그들이 그 장애물을 극복할 수 있다면 건축비 상승과 불확실한 미래 수입 등 올바른 건설업체를 찾을 수 있는 관계가 없는 것과 같은 건축에 더 많은 장애물이 있습니다. 추가 정보 지상 임대 2.0이 가치를 창출하고 재난을 피하는 방법 Spacs가 월스트리트의 머니 트리가 된 방식그러나 적절하게 협상된 지상 임대를 통해 소유자는 자산을 제어할 수 있습니다. 법률 회사 Goulston & Storrs의 상업용 부동산 파트너인 Brian M. Cohen은 "지상 임대는 상업용 부동산에 대한 통제권을 다음 세대로 이전하는 가족들이 흔히 사용하는 전략입니다."라고 말합니다. "예를 들어 명확한 후계자가 없는 상업용 부동산의 적극적인 소유자라도 부동산을 개발하거나 적극적으로 운영할 확실한 후계자가 없는 경우 토지 임대를 사용하여 미래 세대를 위한 수동적 현금 흐름 수단을 만들 수 있습니다." 또한 다른 상업용 부동산 자산처럼 취급됩니다. 리스는 일반적으로 실제 소유 가치에 비해 이 부족합니다. 그들이 그 장애물을 극복할 수 있다면 건축비 상승과 불확실한 미래 수입 등 올바른 건설업체를 찾을 수 있는 관계가 없는 것과 같은 건축에 더 많은 장애물이 있습니다. 추가 정보 지상 임대 2.0이 가치를 창출하고 재난을 피하는 방법 Spacs가 월스트리트의 머니 트리가 된 방식그러나 적절하게 협상된 지상 임대를 통해 소유자는 자산을 제어할 수 있습니다. 법률 회사 Goulston & Storrs의 상업용 부동산 파트너인 Brian M. Cohen은 "지상 임대는 상업용 부동산에 대한 통제권을 다음 세대로 이전하는 가족들이 흔히 사용하는 전략입니다."라고 말합니다. "예를 들어 명확한 후계자가 없는 상업용 부동산의 적극적인 소유자라도 부동산을 개발하거나 적극적으로 운영할 확실한 후계자가 없는 경우 토지 임대를 사용하여 미래 세대를 위한 수동적 현금 흐름 수단을 만들 수 있습니다." 또한 다른 상업용 부동산 자산처럼 취급됩니다. 리스는 일반적으로 실제 소유 가치에 비해 할인된 금액이지만 융자 가능하고 판매 가능합니다. 소유자는 토지가 개발되거나 소유자가 면세 자본을 인출할 수 있는 새로운 구조가 설립되면 일반적으로 유리한 조건으로 임대 기간 동안 받고 있는 임대료 지불액에 대해 차입할 수 있습니다. 세금은 지상 임대의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 판매와는 반대로. 토지를 현재 가치에 비해 낮은 가격으로 구입하면 매각하면 큰 이익을 얻을 수 있지만 판매자에게는 높은 양도소득세가 부과됩니다. 지상 임대에서 소유자에 대한 지불은 일반 사업 소득으로 간주되고 세금이 부과됩니다. 그리고 소유자는 토지를 계속 소유하게 됩니다. 소유자의 위험 하지만 몇 가지 단점이 있습니다. 토지 소유자는 토지에 대한 최적의 가격을 얻지 못할 수 있습니다. 예를 들어 부동산이 고소득 지역에 있는 경우 콘도미니엄 건물을 개발하면 부동산 가치가 향상되고 높은 판매 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나 개발자는 일시적으로만 제어하는 ​​건물의 콘도를 판매할 수 없습니다. 따라서 지상수 있습니다. 법률 회사 Goulston & Storrs의 상업용 부동산 파트너인 Brian M. Cohen은 "지상 임대는 상업용 부동산에 대한 통제권을 다음 세대로 이전하는 가족들이 흔히 사용하는 전략입니다."라고 말합니다. "예를 들어 명확한 후계자가 없는 상업용 부동산의 적극적인 소유자라도 부동산을 개발하거나 적극적으로 운영할 확실한 후계자가 없는 경우 토지 임대를 사용하여 미래 세대를 위한 수동적 현금 흐름 수단을 만들 수 있습니다." 또한 다른 상업용 부동산 자산처럼 취급됩니다. 리스는 일반적으로 실제 소유 가치에 비해 할인된 금액이지만 융자 가능하고 판매 가능합니다. 소유자는 토지가 개발되거나 소유자가 면세 자본을 인출할 수 있는 새로운 구조가 설립되면 일반적으로 유리한 조건으로 임대 기간 동안 받고 있는 임대료 지불액에 대해 차입할 수 있습니다. 세금은 지상 임대의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 판매와는 반대로. 토지를 현재 가치에 비해 낮은 가격으로 구입하면 매각하면 큰 이익을 얻을 수 있지만 판매자에게는 높은 양도소득세가 부과됩니다. 지상 임대에서 소유자에 대한 지불은 일반 사업 소득으로 간주되고 세금이 부과됩니다. 그리고 소유자는 토지를 계속 소유하게 됩니다. 소유자의 위험 하지만 몇 가지 단점이 있습니다. 토지 소유자는 토지에 대한 최적의 가격을 얻지 못할 수 있습니다. 예를 들어 부동산이 고소득 지역에 있는 경우 콘도미니엄 건물을 개발하면 부동산 가치가 향상되고 높은 판매 수익을 얻을 수 있습니다. 그러나 개발자는 일시적으로만 제어하는 ​​건물의 콘도를 판매할 수 없습니다. 따라서 지상 임대에 따른 주거용 건물은 토지 가치가 낮아 부동산에서 얻는 소득이 줄어듭니다. 소매 공간에서 창고 공간으로 또는 호텔에서 주거용 건물로 소유자가 부동산 유형을 전환하는 경우에도 위험이 있습니다. “한 번 식료품점이나 제조 시설과 같이 소유자가 점유하는 사업에 사용되었던 부동산은 시장 가격이나 저렴한 주택으로 재개발되면 더 가치가 있습니다.”라고 Cohen은 말합니다. “이 시나리오에서는 개발 위험이 있고 현금 흐름이 없는 토지 임대 기간의 처음 몇 년이 부동산 소유자에게 가장 큰 위험이 됩니다. 부동산 소유자는 개발 이정표가 충족되지 않으면 부동산 소유자가 토지 임대를 종료하고 부동산을 회수할 수 있는 보증 신용장과 권리를 개발자에게 제공하도록 요구할 수 있습니다.” 세입자가 배치되고 임대료를 지불하는 개발이 완료되면 지상 임대 구조는 완전 판매에 대한 강력한 대안이 될 수 있습니다. 개발자의 관점 부동산 개발(또는 재개발)에는 많은 자본이 필요하고 시간에 매우 민감합니다. 위치 자산 유형 및 자산 조건에 따라 토지는 주요 예산 부담이 될 수 있습니다. 개발자가 토지 임대 기회에 대해 행동할 때 프로젝트에 필요한 선행 자본은 개발자가 다른 프로젝트에 자신의 지분을 활용할 수 있도록 토지를 구매하지 않기 때문에 상당히 적습니다. 토지 임대와 유사하게 소유자에게 자금을 조달하고 판매할 수 있는 임대도 개발자가 자본화할 수 있습니다. 은행과 투자자는 순이익과 연간 리스료의 차이를 살펴보고 어떻게 활용할 수 있는지 결정합니다. 개발자의 주요 단점은 주거용 건물의 예에서와 같이 부동산을 항상 최고로 최상으로 사용할 수는 없다는 것입니다. 임대용 건물은 지을 수 있지만 콘도 판매용은 아니지만 판매 시장 가치보다 낮은 토지 가격에 종종 반영됩니다. 그러나 개발자가 결국 토지를 구매하지 않는 한 자산의 통제는 임대 기간이 끝날 때 토지 소유자에게 다시 돌아갑니다. 수수료 기반 개발자의 경우 일반적으로 5년에서 10년 이내에 자산을 종료할 계획이므로 이는 덜 중요합니다. Post-Covid-19 조경에서 토지 임대의 가치사람들이 건축 공간과 상호 작용하는 방식을 변경함에 따라 부동산 환경은 수요 변화에 빠르게 적응하고 있습니다. 많은 소유자는 제품 수요의 급격한 변화에 발맞추기 위해 자신의 자산을 대체 용도로 전환해야 할 필요성을 인식하고 있습니다. 호텔은 갑자기 시장에서 공급 과잉을 목격하고 소유자는 자산을 주거용 건물로 전환하기를 원할 수 있습니다. 마찬가지로 사무실 또는 소매 소유자는 예를 들어 부동산을 산업 또는 창고 시설로 재배치하기를 원할 수 있습니다. 이러한 전환은 토지 소유자가 감수하기를 원하지 않을 수 있는 위험입니다. 지상 임대는 잠재적인 솔루션을 제공합니다. 현재의 시장 가치를 기준으로 리스 가격이 할인될 가능성이 있지만 시장이 재설정됨에 따라 미래의 상승 여력은 여전히 ​​있을 수 있습니다. 다운 마켓에서는 사용 가능한 자본 공급이 적고 지상 임대는 다른 자금 조달이 불가능하거나 비용이 많이 들 때 소유자를 위한 금융 수단으로 작용할 수 있습니다. 소유자와 개발자 모두에게 얻을 수 있는 교훈은 유연성이 있는 약정을 만들 수 있다는 것입니다. 변화하는 시장의 도전에 부응하기 위해 소유자는 자산을 보유할 수 있고 개발자는 값비싼 토지 비용을 최소화하고 값비싼 부채를 줄일 수 있습니다. Twitter 또는 LinkedIn에서 나를 팔로우하세요. 내 웹사이트를 확인하세요. Shimon Shkury나는 뉴욕시에 기반을 둔 상업용 부동산 서비스 및 자문 회사인 Ariel Property Advisors의 설립자이자 사장입니다. 저는 모든 투자 판매를 감독합니다… 자세히 알아보기 저는 뉴욕시에 기반을 둔 상업용 부동산 서비스 및 자문 회사인 Ariel Property Advisors의 설립자이자 사장입니다. 저는 회사의 모든 투자 판매 자본 서비스 및 연구 계획을 감독합니다. 2002년부터 저희 팀과 저는 개인 고객 기관 운영자에게 주식 제공업체와 대출 기관에 뉴욕시 대도시 지역의 모든 부문에 걸쳐 자산 가격 책정 및 판매에 관해 조언했습니다. 또한 우리는 뉴욕시 및 미국 투자에 중점을 둔 국내 및 글로벌 부채 및 주식 배치를 소싱합니다. 원래 이스라엘 출신으로 1999년 미국으로 건너와 와튼 경영대학원에서 재무 MBA를, 펜실베니아 대학교 로더 인스티튜트에서 국제학 석사 학위를 취득했습니다. 저는 이전에 이스라엘 방위군의 중위로 복무했으며 Ariel을 설립하기 전에는 현재 Cushman & Wakefield의 Massey Knakal Realty Services와 파트너였습니다.
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