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이용후기
호텔 부동산 투자의 뉘앙스 이해
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 26
2021-10-22
GettyGetty 숙박 시설을 소유하는 것은 다른 유형의 상업용 부동산을 소유하는 것과 다릅니다. 호텔은 부동산의 벽돌과 박격포에 보관된 비즈니스를 운영하고 있습니다. 미국의 호텔 소유주는 부동산을 소유할 뿐만 아니라 일반적으로 내부에 있는 환대 사업도 소유하고 감독합니다. 소유자는 또한 건물 자체와 같은 현장의 모든 개선 사항을 궁극적으로 제어합니다. 강서 더 하이움이것은 호텔 소유자가 자신의 주머니에서 건물의 직원 급여 수리 및 기타 부채에 자금을 조달한다는 것을 의미합니다. 호텔이 한 달 동안 급여를 지급할 만큼 충분한 수익을 얻지 못하면 소유주가 부족한 금액을 충당합니다. 일반적인 상업용 건물 임대와 대조됩니다. 이러한 계약에서 건물 소유주는 소매업체나 사업체에 임대합니다. 건물 소유주가 임대료를 징수하지만 세입자는 모든 사업 관련 비용을 청구합니다. 건물 소유주는 세입자가 해당 예산 항목을 처리하기 때문에 세입자가 임금을 지불할 수 있는지 여부에 대해 걱정하지 않습니다. 미국의 호텔에서이편한세상시티 풍무역 소유주가 부족한 금액을 충당합니다. 일반적인 상업용 건물 임대와 대조됩니다. 이러한 계약에서 건물 소유주는 소매업체나 사업체에 임대합니다. 건물 소유주가 임대료를 징수하지만 세입자는 모든 사업 관련 비용을 청구합니다. 건물 소유주는 세입자가 해당 예산 항목을 처리하기 때문에 세입자가 임금을 지불할 수 있는지 여부에 대해 걱정하지 않습니다. 미국의 호텔에서는 건물 임대 계약이 일반적이지 않습니다. 미국의 호텔 소유주는 건물 유지 관리에서 게스트 서비스에 이르기까지 호텔 소유와 관련된 모든 운영 위험을 감수해야 합니다. 그러나 ManagerOwner를 고용하는 것은 혼자 할 필요가 없습니다. 종종 그들은 자산의 일상적인 운영을 감독하기 위해 관리 회사를 고용합니다. 물품을 주문하고 무엇보다도 만족스러운 고객 경험을 제공하는 직원을 모집 및 교육하는 것은 관리 주체에 있습니다. 소유자는 예산을 제공하지만 관리자는 그 돈을 잘 사용할 책임이 있습니다. 그 관리자는 주요 호텔 브랜드 또는 병점역오렌지카운티는 건물 임대 계약이 일반적이지 않습니다. 미국의 호텔 소유주는 건물 유지 관리에서 게스트 서비스에 이르기까지 호텔 소유와 관련된 모든 운영 위험을 감수해야 합니다. 그러나 ManagerOwner를 고용하는 것은 혼자 할 필요가 없습니다. 종종 그들은 자산의 일상적인 운영을 감독하기 위해 관리 회사를 고용합니다. 물품을 주문하고 무엇보다도 만족스러운 고객 경험을 제공하는 직원을 모집 및 교육하는 것은 관리 주체에 있습니다. 소유자는 예산을 제공하지만 관리자는 그 돈을 잘 사용할 책임이 있습니다. 그 관리자는 주요 호텔 브랜드 또는 타사 관리 회사입니다. 타사 관리자와 계약하여 브랜드 호텔을 운영할 수도 있습니다. 이 경우 소유자는 잘 알려진 플래그로 프랜차이즈 계약을 체결합니다. 이러한 유형의 계약에서 프랜차이저는 자신의 이름과 예약 네트워크와 같은 관련 프로그램만 호텔에 라이선스하고 일상적인 운영에는 아무런 역할을 하지 않습니다. 브랜드 매니저와 함께 모든 프랜차이즈 관련 시스템은 관리 계약에 포함됩니다. 관리 회사를 선택하는 것은 아마도 소유자가 내리는 가장 중요한 결정 중 하나일 것입니다. 브랜드 관리의 경우 일반적으로 관리 계약이 15~25년 동안, 제3자 관리자의 경우 일반적으로 최소 5년 동안 유효하기 때문에 소유자는 수십 년 동안 자신의 이익과 투자 수익을 관리자에게 연결합니다. 그러나 관리자가 호텔을 높은 수준으로 운영하지 못하고 재산이 매년 손실을 입는다면 어떻게 될까요? 소유자는 실적이 저조한 관리자를 교체할 의지가 있습니까? 다행히 대부분의 관리 계약에는 성과에 대한 종료 조항이 포함되어 고색 금호리첸시아타사 관리 회사입니다. 타사 관리자와 계약하여 브랜드 호텔을 운영할 수도 있습니다. 이 경우 소유자는 잘 알려진 플래그로 프랜차이즈 계약을 체결합니다. 이러한 유형의 계약에서 프랜차이저는 자신의 이름과 예약 네트워크와 같은 관련 프로그램만 호텔에 라이선스하고 일상적인 운영에는 아무런 역할을 하지 않습니다. 브랜드 매니저와 함께 모든 프랜차이즈 관련 시스템은 관리 계약에 포함됩니다. 관리 회사를 선택하는 것은 아마도 소유자가 내리는 가장 중요한 결정 중 하나일 것입니다. 브랜드 관리의 경우 일반적으로 관리 계약이 15~25년 동안, 제3자 관리자의 경우 일반적으로 최소 5년 동안 유효하기 때문에 소유자는 수십 년 동안 자신의 이익과 투자 수익을 관리자에게 연결합니다. 그러나 관리자가 호텔을 높은 수준으로 운영하지 못하고 재산이 매년 손실을 입는다면 어떻게 될까요? 소유자는 실적이 저조한 관리자를 교체할 의지가 있습니까? 다행히 대부분의 관리 계약에는 성과에 대한 종료 조항이 포함되어 있습니다. 적절하게 협상된다면 이 조항은 소유자의 재정적 이익을 보호하고 소유자에게 좋은 일을 하지 않는 관리자를 부팅할 권리를 부여할 것입니다. 브랜드 관리 계약에서 협상된 성능 테스트 관리자에 대한 두 가지 테스트입니다. 첫 번째 장애물은 두 가지 방법으로 작성될 수 있습니다. 호텔의 예산 총영업이익(GOP) 또는 소유주가 선호하는 수익과 관련하여 관리자가 수행하는 방법예를 들어 임계값은 예산 GOP의 95%로 설정될 수 있으므로 이 비율보다 높은 것이 좋습니다. 미달 시 해고 사유가 될 수 있습니다. 두 번째 옵션은 소유자의 예상 투자 수익을 기반으로 백분율을 계산합니다. 소유주가 호텔을 짓는 데 천만 달러를 쓴다면 합리적인 투자 수익(ROI)은 8% 또는 연간 80만 달러가 됩니다. 우리가 보기에 선호 수익 벤치마크는 더 나은 선택입니다. 선호 수익에 대한 최소 성능 임계값을 설정하기 때문에 예산 수익 목표가 원하는 ROI보다 낮지 않도록 소유자를 보호합니다. 두 번째 테스트힐스테이트 시흥 은계 관리 계약에 포함됩니다. 관리 회사를 선택하는 것은 아마도 소유자가 내리는 가장 중요한 결정 중 하나일 것입니다. 브랜드 관리의 경우 일반적으로 관리 계약이 15~25년 동안, 제3자 관리자의 경우 일반적으로 최소 5년 동안 유효하기 때문에 소유자는 수십 년 동안 자신의 이익과 투자 수익을 관리자에게 연결합니다. 그러나 관리자가 호텔을 높은 수준으로 운영하지 못하고 재산이 매년 손실을 입는다면 어떻게 될까요? 소유자는 실적이 저조한 관리자를 교체할 의지가 있습니까? 다행히 대부분의 관리 계약에는 성과에 대한 종료 조항이 포함되어 있습니다. 적절하게 협상된다면 이 조항은 소유자의 재정적 이익을 보호하고 소유자에게 좋은 일을 하지 않는 관리자를 부팅할 권리를 부여할 것입니다. 브랜드 관리 계약에서 협상된 성능 테스트 관리자에 대한 두 가지 테스트입니다. 첫 번째 장애물은 두 가지 방법으로 작성될 수 있습니다. 호텔의 예산 총영업이익(GOP) 또는 소유주가 선호하는 수익과 관련하여 관리자가 수행하는 방법예를 들어 임계값은 예산 GOP의 95%로 설정될 수 있으므로 이 비율보다 높은 것이 좋습니다. 미달 시 해고 사유가 될 수 있습니다. 두 번째 옵션은 소유자의 예상 투자 수익을 기반으로 백분율을 계산합니다. 소유주가 호텔을 짓는 데 천만 달러를 쓴다면 합리적인 투자 수익(ROI)은 8% 또는 연간 80만 달러가 됩니다. 우리가 보기에 선호 수익 벤치마크는 더 나은 선택입니다. 선호 수익에 대한 최소 성능 임계값을 설정하기 때문에 예산 수익 목표가 원하는 ROI보다 낮지 않도록 소유자를 보호합니다. 두 번째 테스트는 RevPAR 또는 사용 가능한 객실당 수익. 부동산 관리자를 위한 양식을 작성할 때 호텔의 예상 RevPAR을 시장의 경쟁 세트와 비교하여 해당 부동산의 RevPAR 지수를 결정합니다. RevPAR 지수는 시장이 얻고 있는 것보다 높은 RevPAR 비율을 추정합니다. 예를 들어, 시장 역학을 검토한 후 관리자는 해당 부동산이 102%의 RevPAR 지수를 달성할 것이라고 계산할 수 있습니다. 즉, 시장의 평균 RevPAR이 $100인 경우 관리하는 호텔은 $102.Base 대. 인센티브 수수료 이러한 임계값을 준수하는 관리자는 소유자의 이익을 보호하지만 소유자가 휘두를 수 있는 또 다른 강력한 수단이 있습니다. 바로 인센티브 수수료입니다. 호텔 관리 계약에는 관리자에게 지불하는 두 가지 수수료(기본 요금 및 인센티브 요금)가 포함되지만 관리자를 소유자의 목표에 맞추는 데 가장 효과적인 것은 인센티브 요금입니다. 기본 요금의 경우 관리자는 기본 요금의 2~4%를 받습니다. 호텔의 총 수익. 관리자가 지정된 수익 목표를 달성해야 하지만 인센티브를 받으려면. 이제 인센티브 요금은 예산 책정된 GOP의 백분율을 기반으로 할 수 있지만 권장되는 대안은 시장 침체가 있는 경우 호텔이 예산 책정된 이익 목표에 도달하지 못할 수 있기 때문에 선호되는 수익입니다. 따라서 이익은 소유자가 선호하는 ROI보다 낮을 수 있으며 소유자는 수익 목표를 달성하지 못한 경우 달러에 대한 인센티브 요금을 지불하게 됩니다. 우선 반환 임계값을 사용하면 소유자가 인센티브 요금을 지불하기 전에 ROI를 얻을 수 있습니다. 요컨대 호텔 소유권은 다른 부동산 투자와 크게 다릅니다. 실제 부동산에 보관된 비즈니스 운영과 관련된 변수를 이해하면 투자 수익을 올리거나 낮출 수 있습니다. 환대 전문 고문과 상담하지 않는 것은 현명하고 어리석은 일입니다. Forbes Real Estate Council은 부동산 업계의 경영진을 위한 초대 전용 커뮤니티입니다. 자격이 있습니까?Gary IsenbergGary Isenberg는 LW Hospitality Advisors의 자산 관리 부문 사장입니다.인쇄물복판 및 허가
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