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이번에는 시장 회복 신호가 될 때까지 기다리면 안 되는 이유
도파미 추천 : 0 반대 : 0 조회수 : 27
2021-10-09
이전의 경기 침체와 달리 부실 자산이 회복의 시작을 알리기 위해 정리될 때까지 기다리지 마십시오. Ariel Property Advisors경기 침체의 여파로 부동산 회복은 종종 부실 자산의 정리로 예고됩니다. 기회주의적 투자자는 일반적으로 레버리지가 과도하거나 잘못 관리되는 자산에 어려움을 겪습니다. 저리 부채와 시장 변동의 약속(종종 일부 부가가치 전략)은 활동을 주도하고 업계의 턴어라운드를 알리는 신호입니다. 하지만 2021년은 이미 다르게 보입니다. 특히 다가구 부문에서 1분기에 이미 가시적인 회복 조짐이 있지만 많은 기회주의적 투자자들은 모든 부실 자산이 어디에 있는지 궁금해하고 있습니다. 2009년이나 2010년과 달리 이번에는 2008년 위기에 비해 흡수율이 더 높고 회복이 빨라 고민의 여지가 많지 않은 것 같습니다. 코비드-19 기간 동안 하락세는 빨랐고 여러 면에서 근본적인 부동산 펀더멘털과 분리되어 있었고 회복 방식도 빠른 것으로 보입니다. 이유는 다음과 같습니다.의적 투자자들은 모든 부실 자산이 어디에 있는지 궁금해하고 있습니다. 2009년이나 2010년과 달리 이번에는 2008년 위기에 비해 흡수율이 더 높고 회복이 빨라 고민의 여지가 많지 않은 것 같습니다. 코비드-19 기간 동안 하락세는 빨랐고 여러 면에서 근본적인 부동산 펀더멘털과 분리되어 있었고 회복 방식도 빠른 것으로 보입니다. 이유는 다음과 같습니다. 정의된 혼란의 주머니 2008년 금융 위기는 밸류에이션이 크게 악화된 명백한 경제 위기였습니다. 많은 기존 대출 기관은 과도하게 레버리지되었거나 차압 능력에 영향을 미치는 높은 레버리지 구조를 가지고 있었습니다. 이는 압류와 함께 2009년 이후 채권 판매의 물결로 이어졌습니다. 또한 유동성은 분산된 자산(즉, 가치가 더 이상 시장과 일치하지 않는 자산)뿐만 아니라 거의 모든 자산 클래스 및 제품 유형에 영향을 미치는 주요 문제였습니다. 시장에 구매자가 부족하고 부동산에 대한 소비자 수요가 갑자기 낮아져 장기간 거래가 보류됩니다. 정의된 혼란의 주머니 2008년 금융 위기는 밸류에이션이 크게 악화된 명백한 경제 위기였습니다. 많은 기존 대출 기관은 과도하게 레버리지되었거나 차압 능력에 영향을 미치는 높은 레버리지 구조를 가지고 있었습니다. 이는 압류와 함께 2009년 이후 채권 판매의 물결로 이어졌습니다. 또한 유동성은 분산된 자산(즉, 가치가 더 이상 시장과 일치하지 않는 자산)뿐만 아니라 거의 모든 자산 클래스 및 제품 유형에 영향을 미치는 주요 문제였습니다. 시장에 구매자가 부족하고 부동산에 대한 소비자 수요가 갑자기 낮아져 장기간 거래가 보류됩니다. 뉴욕시의 회복. 여기에 기존 대출 기관의 관행이 추가되어 지난 10년 동안 더욱 보수적이 되었으며 그 결과 노출이 오늘날 훨씬 낮습니다. 즉, 고민이나 혼란의 주머니가 다음 세 가지 영역에 존재한다고 말했습니다. 호화 콘도미니엄 시장이 우세하며 이러한 유닛 중 다수는 폭풍우를 견디기 위해 브리지 또는 메자닌 대출이 필요합니다. 당신을 위한 추가 정보Fort Lauderdale은 이번 10년 동안 전례 없는 성장을 위한 태세를 갖추고 있습니다. Off Of Dubai's World Islands HSTPA의 영향을 받는 다세대 임대 안정화 건물의 Transitional 대출 기관은 나중에 판매하기 위해 부가가치 사업자와 파트너 관계를 맺기 위해 채권을 판매하거나 부동산을 회수하고 있습니다. 집주인이 수리 및 업그레이드와 같은 비용을 충당하기 위해 임대료를 인상할 수 있는 능력에 영향을 미치는 Covid 퇴거 모라토리엄 및 HSTPA 법률 외에도 집주인을 어려운 위치에 놓이게 하는 추 뉴욕시의 회복. 여기에 기존 대출 기관의 관행이 추가되어 지난 10년 동안 더욱 보수적이 되었으며 그 결과 노출이 오늘날 훨씬 낮습니다. 즉, 고민이나 혼란의 주머니가 다음 세 가지 영역에 존재한다고 말했습니다. 호화 콘도미니엄 시장이 우세하며 이러한 유닛 중 다수는 폭풍우를 견디기 위해 브리지 또는 메자닌 대출이 필요합니다. 당신을 위한 추가 정보Fort Lauderdale은 이번 10년 동안 전례 없는 성장을 위한 태세를 갖추고 있습니다. Off Of Dubai's World Islands HSTPA의 영향을 받는 다세대 임대 안정화 건물의 Transitional 대출 기관은 나중에 판매하기 위해 부가가치 사업자와 파트너 관계를 맺기 위해 채권을 판매하거나 부동산을 회수하고 있습니다. 집주인이 수리 및 업그레이드와 같은 비용을 충당하기 위해 임대료를 인상할 수 있는 능력에 영향을 미치는 Covid 퇴거 모라토리엄 및 HSTPA 법률 외에도 집주인을 어려운 위치에 놓이게 하는 추심에 하향 압력을 가했습니다. 접대 및 엔터테인먼트와 같은 소비자 중심 자산입니다. 다수의 어음 판매 압류 및 운영자가 대출 기관에 자산을 양도합니다. 일부 기회주의적 부채 펀드가 개입하고 있으며 위험을 감수할 의향이 있습니다. 예를 들어 Watson Hotel은 1분기 최대 판매액으로 키당 약 1억 5,500만 달러 또는 260,000달러에 거래되었습니다. 이는 2019년 이후 맨해튼의 코로나 바이러스 이전 평균 키당 평균 $465000에서 크게 떨어진 것입니다. 44% 할인으로 이것은 이전 소유자가 HSBC에 대한 대출을 불이행함에 따라 코비드가 환대 산업에 어떤 영향을 미쳤는지 보여주는 대표적인 예입니다. 그러나 이러한 예는 현재 더 넓은 시장을 대표하지 않을 수 있습니다. 일반적으로 전반적인 성장은 부실 자산이 먼저 판매되는 광범위한 추세를 따릅니다. 오늘날 회복과 성장은 이미 진행 중이지만 고통의 주머니는 여전히 해결되고 있습니다. 예방 접종률이 증가하고 사회적 거리 제한이 뉴욕시의 회복. 여기에 기존 대출 기관의 관행이 추가되어 지난 10년 동안 더욱 보수적이 되었으며 그 결과 노출이 오늘날 훨씬 낮습니다. 즉, 고민이나 혼란의 주머니가 다음 세 가지 영역에 존재한다고 말했습니다. 호화 콘도미니엄 시장이 우세하며 이러한 유닛 중 다수는 폭풍우를 견디기 위해 브리지 또는 메자닌 대출이 필요합니다. 당신을 위한 추가 정보Fort Lauderdale은 이번 10년 동안 전례 없는 성장을 위한 태세를 갖추고 있습니다. Off Of Dubai's World Islands HSTPA의 영향을 받는 다세대 임대 안정화 건물의 Transitional 대출 기관은 나중에 판매하기 위해 부가가치 사업자와 파트너 관계를 맺기 위해 채권을 판매하거나 부동산을 회수하고 있습니다. 집주인이 수리 및 업그레이드와 같은 비용을 충당하기 위해 임대료를 인상할 수 있는 능력에 영향을 미치는 Covid 퇴거 모라토리엄 및 HSTPA 법률 외에도 집주인을 어려운 위치에 놓이게 하는 추심에 하향 압력을 가했습니다. 접대 및 엔터테인먼트와 같은 소비자 중심 자산입니다. 다수의 어음 판매 압류 및 운영자가 대출 기관에 자산을 양도합니다. 일부 기회주의적 부채 펀드가 개입하고 있으며 위험을 감수할 의향이 있습니다. 예를 들어 Watson Hotel은 1분기 최대 판매액으로 키당 약 1억 5,500만 달러 또는 260,000달러에 거래되었습니다. 이는 2019년 이후 맨해튼의 코로나 바이러스 이전 평균 키당 평균 $465000에서 크게 떨어진 것입니다. 44% 할인으로 이것은 이전 소유자가 HSBC에 대한 대출을 불이행함에 따라 코비드가 환대 산업에 어떤 영향을 미쳤는지 보여주는 대표적인 예입니다. 그러나 이러한 예는 현재 더 넓은 시장을 대표하지 않을 수 있습니다. 일반적으로 전반적인 성장은 부실 자산이 먼저 판매되는 광범위한 추세를 따릅니다. 오늘날 회복과 성장은 이미 진행 중이지만 고통의 주머니는 여전히 해결되고 있습니다. 예방 접종률이 증가하고 사회적 거리 제한이 완화됨에 따라 콘도 단위가 다시 이동하고 식사와 엔터테인먼트가 더 실용적이고 임대료가 안정화된 건물의 임대료 징수가 정상으로 돌아올 것으로 예상됩니다. 스파이크는 해외 특정 지역에서 지속됩니다. 결과적으로 호텔은 사람들이 다른 활동으로 돌아간 후에도 지속되는 여행 산업에 대한 국제적 제한과 소비자 신뢰 부족으로 팬데믹에서 반등하는 마지막 부문이 될 가능성이 높습니다. 또한 화상 회의의 광범위한 수용으로 인해 항공 및 기차 여행이 줄어들 수 있기 때문에 출장의 장기적인 미래는 불분명합니다. 여전히 시장은 이러한 모든 어려움이 해결되기를 기다리지 않는 것 같습니다. 시장 임대료 기본 대유행은 비필수적인 건설이 몇 달 동안 중단되면서 상당한 지연을 보인 개발 현장에 대한 주요 투쟁을 제시했습니다. 프로젝트 현장이 노동력 부족을 재개하고 공급망 중단으로 인해 개발자와 계약자 모두 폭풍을 극복하기 위해 새로운 교량 및 건설 자금 조달이 필요한 납품 날짜가 연기되었습니다. 느린 임대 속도가 소유자와 개발자의 현금 흐름 어려움에 추가되었습니다. 2020년 이후 맨해튼의 새로운 임대 Ariel Property Advisors건물 부지는 다시 활기를 띠고 있으며 학생들이 대면 학습을 위해 돌아와 9월에 임대를 위한 전환점이 올 가능성이 높습니다. 가족들은 보다 정상화된 일상으로 돌아갑니다. 주거용 임대 시장의 공실은 2020년 11월 이후로 극적으로 바뀌었습니다. 추정치는 전년도보다 50%에서 75% 더 많은 임대 계약을 체결한 것으로 추정됩니다. 임대료 가격이 하락하는 동안(오래는 아니지만) 공실도 하락했습니다. 결과적으로 활동이 활발해짐에 따라 임차인을 유치하기 위한 무료 월 임대료 및 수수료 면제와 같은 인센티브가 점점 줄어들고 있습니다. 투자자들은 공실에 대한 부정적인 우려를 점유율 증가에 대한 긍정적인 전망으로 옮겼습니다. 기본 가정은 또한 임대 가격이 다시 상승할 것이라는 것입니다. 유일한 문제는 향후 36개월 동안 얼마나 빠르게 상승할 것인가입니다. 상업 부문의 징후는 혼합되어 있지만 전반적으로 고무적입니다. 소매업은 코로나 이전에 장기적인 소비자 이동으로 인해 어려움을 겪었으며 이러한 추세는 팬데믹이 끝난 후에도 계속될 것으로 예상됩니다. 그러나 좋은 점은 잘 위치한 소매 자산이 낮은 임대료를 이용하면서 전국 소매업체로부터 관심을 받기 시작했다는 것입니다. 사람들은 상점 체육관 및 기타 상점에 가기를 원합니다. 외식 부문에서 규제 완화는 레스토랑과 바가 다시 흥얼거리기 시작했다는 것을 의미합니다. 많은 소규모 바와 레스토랑이 경기 침체에서 살아남지 못하고 사회적 거리를 두는 장소에서 새로운 사업주가 오래된 임대를 인수하는 것을 보기 시작했습니다. 또한 동일한 주방과 직원이 한 번에 여러 식당 브랜드를 운영하여 간접비를 낮추고 많은 경우 효율성을 극대화하는 유령 주방 배달 전용 레스토랑이 많은 공간을 임대하고 있습니다. 한편 사무실에서는 백신이 출시되면서 더 많은 직원이 돌아오는 것을 보고 있습니다. 성공의 추세를 계속합니다. 이러한 경향은 고용주가 사무실에 반환을 의무화하기 시작함에 따라 증가할 것입니다. 9월까지 사무실 입주자 수가 급증해야 합니다. 새로운 사무실 서명과 함께 전망은 덜 우울해지고 있습니다. 그러나 업계에서 향후 몇 년 동안 소규모 사무실 임대가 만료되면 어떤 일이 일어날지 지켜보고 있기 때문에 하이브리드 근무와 재택 근무의 장기적 효과는 여전히 불분명합니다. 판매 증가하는 거래 수가 가격 책정에 대한 명확성을 제공함에 따라 더 적은 수의 딜 워크아웃이 있을 것입니다. 더 적은 수의 어음 판매 및 압류 및 자산 가치의 현저한 손실이 줄어들 것입니다. 2008년 위기 동안 다가구 자산 클래스는 2011년부터 가치 성장을 보기 시작했습니다. 위기에 모든 년. 대부분의 부실 자산은 2009년과 2010년에 정리되었으며 그 후에도 약간의 여운이 남아 있습니다. 2007년 이후의 NYC 투자 판매Ariel Property Advisors이번에는 시장이 그렇게 오래 기다릴 필요가 없을 것입니다. 2009년 뉴욕시의 투자 판매 거래 규모는 2020년의 180억 달러에 비해 60억 달러(인플레이션을 고려한 74억 1000만 달러)였습니다. 이는 2008년 위기에 비해 유동성이 강함을 나타냅니다. 상업 자산 펀더멘털. 2021년 1분기는 여전히 느리지만 이는 후행 지표입니다. 뉴욕시 투자 판매에 대한 계약 서명 활동이 지난 60일 동안 크게 증가했으며 이는 거래량이 2020년에 비해 증가할 가능성이 가장 높음을 시사합니다. 2021년 3월 판매 활동 2019년 4분기 평균 활동량과 비슷했으며 실제로 1년 반 만에 가장 활동적인 달이었습니다. 특히 주택 시장의 펀더멘털은 강한 회복 신호를 보여줍니다. 투자자들은 심각한 부실 자산 활동을 행동 신호로 보기를 기다리지 말아야 합니다. 이 회복은 이전의 침체 이후보다 더 빠르게 진행되고 있으며 시장 참여자들은 이미 거래를 하고 있습니다.Twitter 또는 LinkedIn에서 나를 팔로우하세요. 내 웹사이트를 확인하세요. Shimon Shkury나는 뉴욕에 기반을 둔 상업용 부동산 서비스 및 자문 회사인 Ariel Property Advisors의 설립자이자 사장입니다. 저는 모든 투자 판매를 감독합니다... 자세히보기저는 뉴욕시에 기반을 둔 상업용 부동산 서비스 및 자문 회사인 Ariel Property Advisors의 설립자이자 사장입니다. 저는 회사의 모든 투자 판매 자본 서비스 및 연구 계획을 감독합니다. 2002년부터 저희 팀과 저는 개인 고객 기관 운영자에게 주식 제공업체와 대출 기관에 뉴욕시 대도시 지역의 모든 부문에 걸쳐 가격 포지셔닝 및 자산 판매에 관해 조언했습니다. 또한 우리는 뉴욕시 및 미국 투자에 중점을 둔 국내 및 글로벌 부채 및 주식 배치를 소싱합니다. 원래 이스라엘 출신으로 1999년 미국으로 건너와 와튼 경영대학원에서 재무 MBA를, 펜실베니아 대학교 로더 인스티튜트에서 국제학 석사 학위를 취득했습니다. 저는 이전에 이스라엘 방위군의 중위로 복무했으며 Ariel을 설립하기 전에는 현재 Cushman & Wakefield의 Massey Knakal Realty Services와 파트너였습니다.
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